3月15日，宁波市不动产登记中心发布消息，全面推行商品房“双预告”(预购商品房预告登记和抵押预告登记)线上办理，实施全程网办。

作为保护购房人合法权益、防止“一房二卖”等风险防范的法定手段，预告登记对买卖双方意义重大。昨天媒体刊发相关报道后，引发市民广泛关注，不少人通过“宁波晚报”官方微信和宁波晚报地产微信号“宁波楼市报道”留言，提出相关问题。我们整理了网友反映比较典型的问题，请宁波市不动产登记中心相关负责人作了权威答复。

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问题一：在购房合同已经网签备案后，还有必要办预告登记吗？两者的效力有什么区别？

答：首先，预告登记制度是一项法律明确的制度，而网签备案是基于行政监管需要出台的一个政策性文件。从法律效力来讲，效力层级不一样。一个是法律，一个是政策，在同步去推行这两项制度时，可以发挥不同效力层级之间的制度协同作用。

其次，预告登记的立法初衷和网签备案的政策出台目的一致，都是为了解决预售商品房交易中存在的法律风险。从实际效能来看，两者确实有一定功能上的重叠，但是预告登记制度因为有明确的法律规则和法律依据，能够在发生法律纠纷时，提供明确的法律依据或法律保障。

问题二：买了期房后，什么时间可以办理预告登记？是否在合同网签备案之后、交付办理产权证之前都可以？

答：如果是按揭买的期房，预告登记和抵押预告登记因为要合并办理，除购房合同网签备案外，还需按揭银行(包括公积金中心)银行方面那边的借款合同和抵押合同签署后方可办理。

符合办理条件的，在房子没交付、开发商办理不动产权证书之前，都可办理“双预告”登记。

问题三：买期房后办理预告登记，到哪里办？需要准备哪些材料？

答：可以全程网办。如果是全款买的期房，可以通过登录浙里办，搜索“不动产智治”，进入后选择“预购商品房预告登记”，全流程网上办理；如果是按揭购房，可由按揭银行线上办理。

需要准备的材料，主要包括身份证明、已备案的商品房预售合同、按揭合同等，详细材料清单已在宁波市自然资源和规划局门户网站上公布，相关附件表格可供下载，网站地址：http://zgj.ningbo.gov.cn/art/2023/3/13/art_1229553793_58963489.html

问题四：买了期房办理预告登记，需要开发商到场吗？如果开发商不申请办理预告登记，购房人能否自行办理？

答：如果开发商不申请办理预告登记，符合下列情形的，可由购房人单方申请：

(1)开发商与购房人订立商品房买卖合同，且合同中有关于预告登记的约定条款的，如开发商未按照约定与购房人申请预告登记，购房人可以单方申请预告登记；

(2)开发商在预测绘成果备案时已进行预告登记申请备案，授权同意由受让方(购房人)单方申请预告登记，购房者提供开发商出具的《授权同意书》可单方申请登记。

(3)开发商未进行预告登记申请备案，但买卖双方在签订买卖合同环节一并签署了相应的预告登记约定书、约定由购房人单方办理的。

在预告登记全面推行前已买了期房的购房人，商品房买卖合同中一般没有关于预告登记的约定条款，开发商在预测绘成果备案时也未作预告登记申请备案，这种情况下，需要开发商到场才能办理预告登记，否则无法办理。

问题五：按揭购买了二手房，该如何办理预告登记？

答：按揭购买二手房的“双预告”登记，目前只支持线下窗口办理，且需买卖双方同时到场，线上的办理模块正在开发中。

问题六：二手房交易中，买方办了预告登记后违约，又不配合撤销预告登记，这种情况下，卖方权益怎么保障？

答：根据《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭，或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除等导致债权消灭的，可由卖方凭债权消灭的材料(人民法院、仲裁委员会的生效法律文书)及其他相关材料申请注销登记。

问题七：预告登记的效力在什么情况下会自动解除？

答：根据目前相关法律法规规定，预告登记失效后，需要依申请办理注销登记，不存在自动解除的情况。申请注销登记的主体，为不动产登记簿记载的预告登记权利人或生效法律文书记载的当事人。

预告登记当事人协议注销预告登记的，申请人应当为买卖房屋或者其他不动产物权的协议的双方当事人。

问题八：二手房交易中，签了合同后、过户前被司法查封的，能否办理预告登记？

答：不能。

问题九：二手房如果有抵押，是否可以办理预告登记？

答：可以。

问题十：办理预告登记要收费吗？

答：按照《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的规定，免收不动产预告登记费用。

宁波晚报记者周科娜 通讯员朱宁溪

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